Ceny nehnuteľností na Slovensku rýchlo rastú a budú ďalej rásť. Jedným z hlavných dôvodov je náhle zdraženie stavebných materiálov. Takýto vývoj však spôsobuje problém aj pri verejných stavbách, ktoré vysúťažili v starých cenách. Keď sa k tomu pridá prešľapovanie vlády pri veľkých projektoch, Slovensku hrozí ďalší prepad stavebníctva, nevyčerpanie miliárd eur z Bruselu a s tým spojené ekonomické a spoločenské problémy. Upozorňuje na to prezident Zväzu stavebných podnikateľov Pavol Kováčik. A navrhuje riešenia.
V jednom vyjadrení ste povedali vážnu vec, že hrozí krach stavebných firiem na Slovensku. Sú za tým len dôsledky pandémie a rast cien stavebnín alebo aj niečo ďalšie?
Dlhodobo je 50 percent výkonov slovenského stavebníctva z verejného obstarávania. To sa týka dopravnej infraštruktúry, životného prostredia alebo regionálnych investícií. Máme za sebou dva roky prepadu stavebníctva, ktorý bol zaznamenaný z dôvodu koronakrízy. Súkromné stavebníctvo sa prepadlo najmä pre útlm ekonomiky. Čo sa týka verejného stavebníctva, u nás sa stretol nástup koronakrízy s príchodom novej vlády. Pri nástupe vlády sa verejné investície vždy prepadnú o 10 – 20 percent, pretože tá prichádza s novými harmonogramami, novými prioritami, staré sa zabrzdí, nové ešte nie je.
Aj teraz bol z tohto dôvodu pád do 20 percent?
Áno. Minulý rok sa prepadlo stavebníctvo o nejakých 20 percent. Tento rok klesá, našťastie, menej, ale ide to zo zníženej základne. A do toho prišiel ten enormný cenový nárast, ktorý je dramatický, skokový, za dvadsať rokov sme taký nezažili. V minulosti cenový nárast v podstate kopíroval infláciu, bol dobre predikovateľný. Bežnú infláciu vo výške dvoch percent ročne stavebné firmy bez problémov akceptovali ako predvídateľné riziko.
Je nárast cien stavebných materiálov aj dôsledkom toho, že svet je úplne previazaný? Napríklad to, čo sa deje v Amerike, má dosah na zvyšok sveta?
Základné stavebné materiály sú pomerne veľmi závislé na ekologicky náročnej výrobe. Z Európy odišla výroba ocele. Surová oceľ, z ktorej sa robia druhovýrobky, sa vyrába v Číne, Indii, Spojených štátoch, v Európe je jej minimum. Vozia sa sem polotovary. Ďalším problémom sú plastové výrobky, polystyrén, lebo granuláty na ne sa vozia z Ázie. Keď nie je granulát, cena letí nahor. Cenový nárast bol spôsobený nedostatkom materiálu vo svete, lebo svetová výroba bola práve z dôvodu pandémie utlmená. Na druhej strane ako východisko z koronakrízy začali mnohé štáty vedome masívne investovať. Týka sa to Číny, Spojených štátov, európskych krajín. Dopyt sa v priebehu niekoľkých mesiacov skokovito zvýšil, pričom produkcia materiálu išla podstatne dole. Nastal nedostatok.
Keď vzrastú ceny vstupov, tak aj výstupov. Takže ako riešenie by mali ísť primerane nahor ceny stavebných prác?
To je logické, musia sa riešiť dôsledky. Cena ocele išla za pol roka hore až o 100 – 120 percent, drevo o 40 – 50 percent, plasty, asfalty o 40 percent. Teraz sa našťastie tempo rastu zmierňuje. Zasahuje to do cien všetkých stavieb, ako je administratívna budova, železobetónový most, oceľový most, teleso cesty, typické stavby.
O koľko zdražie rodinný dom na Slovensku?
Dnes sú zvýšené celkové náklady na výstavbu niekde medzi 10 až 20 percentami.
Keď sa do toho premietnu zvýšené ceny stavebnín?
Áno, keď sa premietnu do ceny stavebných prác ako celku.
Platí to aj pre bytové domy?
Áno. No a túto situáciu treba riešiť. Čo sa týka súkromnej výstavy, tam si dnes investori aktuálnu situáciu uvedomujú, tam je komunikácia medzi zhotoviteľmi a investormi. Je to o tom, o koľko sa má cena zvýšiť. Čo sa týka bytovej výstavby, podľa informácií, ktoré máme, developeri sa snažia minimalizovať predpredaj, cez bankové úvery a vlastné rezervy sa snažia byty dostavať a potom predávajú hotové byty.
Bez zmlúv s budúcimi majiteľmi?
Áno, alebo sa do zmlúv doplní nejaká doložka, ktorá umožní konečnú cenu upraviť.
Jedna vec sú ceny, druhá čas. Do akej miery tento vývoj spomalí výstavbu?
Napríklad priemyslové haly potrebujú investori včas postaviť a vedia, že sa z cenového nárastu nijako nevyzujú. Dá sa to relatívne riešiť. Pomerne veľký problém je vo verejnom stavebníctve, kde býva pevný zmluvný rozpočet, pevná cena. Verejného investora často nezaujíma problém zvyšovania vstupných cien. Ak sa však súčasná situácia nebude riešiť, zhotoviteľ buď skrachuje, pretože pri predpokladanej ziskovej marži dve, tri percentá nemá, ako sanovať desať, pätnásť percent cenového nárastu vstupov. Alebo je tu alternatíva. Naši právnici pracujú na právnej analýze. Z nej predbežne vyplýva, že toto nepredvídateľné riziko je na strane obstarávateľa a ten ho musí riešiť. Ak by to neriešil, zhotoviteľ by mal podľa nášho názoru právo odstúpiť od zmluvy.
A čo ďalej so stavbou?
Stavba by ostala rozostavaná. Nového zhotoviteľa možno len vysúťažiť vo verejnom obstarávaní. Pritom 90 percent verejných stavieb na Slovensku je nejakým spôsobom kofinancovaných z eurofondov. Tie sa v súčasnom programovom období končia v roku 2023. Čo to znamená? Stavba ostáva rozostavaná, treba vysúťažiť nového dodávateľa. Za takýchto podmienok sa nestihne dostavať do roku 2023, keď sa skončí čerpanie súčasných eurofondov. Eurofondy tak prepadnú. Z tohto pohľadu nie je iná možnosť, len sa dohodnúť, lebo ekonomické a spoločenské následky by boli obrovské. Okrem nedostavanej investície, rastu nezamestnanosti by nám prepadli eurofondy pri doprave či regionálnom rozvoji.
Akého objemu stavieb sa to týka?
Týka sa to všetkých verejných stavieb. Pri doprave sú to stavby do miliardy eur. Pri regionálnych operačných programoch je to jeden a pol miliardy, niečo je pri životnom prostredí. Takže spolu ide rádovo o dve a pol miliardy eur. Verejné stavebníctvo predstavuje okolo dve až dve a pol miliardy ročne. Za dva roky hovoríme o piatich miliardách eur vo verejnom stavebníctve. Celkovo ide až o dve a pol miliardy z eurofondov, o ktoré by sme mohli prísť.